ДО ПИТАННЯ ПРО ВИЗНАЧЕННЯ БАЗИ ОПОДАТКУВАННЯ ПОДАТКОМ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО В УКРАЇНІ - Наукові конференції
Головна
UA RU EN

Вас вітає Інтернет конференція!

Вітаємо на нашому сайті

Рік заснування видання - 2014

ДО ПИТАННЯ ПРО ВИЗНАЧЕННЯ БАЗИ ОПОДАТКУВАННЯ ПОДАТКОМ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО В УКРАЇНІ

01.09.2016 12:58

[Секція 7. Податкова система. Бюджетна система]

Автор: Мельник Анастасія Миколаївна, аспірант Університету ДФС України


База оподаткування податками на нерухоме майно є одним з найбільш дискусійних питань не тільки серед вітчизняних, але і серед зарубіжних вчених. Основний предмет дискусій: що має оподатковуватися – площа об’єкту нерухомого майна чи його вартість. Слід зазначити, що у обох із зазначених варіантів визначення бази оподаткування є як свої переваги, та і недоліки. Серед переваг площі об’єкта нерухомого майна як бази оподаткування слід відзначити відносну легкість адміністрування, оскільки інформацію можна дізнатися з реєстру власників нерухомого майна. Проте, на наш погляд, на цьому переваги закінчуються. Площа нерухомого майна як об’єкту оподаткування не відображає його важливі споживчі характеристики – ступінь зносу, зручність у користуванні, вартість поліпшень тощо. Саме тому площа нерухомості як база оподаткування найчастіше використовується у країнах, які розвиваються, або у країнах з трансформаційною економікою (країни Центральної та Східної Європи, Латинської Америки та Африки), в яких система реєстрів перебуває на стадії становлення. У якості аргументу таке положення може бути використане і в Україні, однак, на наш погляд, з моменту здобуття Україною незалежності минуло достатньо часу для того, щоб упорядкувати систему реєстрів, особливо коли мова йде про оподаткування. Твердження щодо складності створення реєстрів чи оцінки майна, які тривалий час використовуються вітчизняними законотворцями, наразі виглядають не дуже переконливо, а скоріше як відмовка.

Реалізація потенціалу зростання бази оподаткування податком на нерухоме майно передбачає, передусім, перехід від оподаткування площі до оподаткування вартості. Визначення вартості об’єктів нерухомого майна як бази оподаткування є трудомістким процесом (це є його основним недоліком), оскільки потребує серйозного впорядкування інформаційної бази щодо наявності та вартості об’єктів нерухомого майна, а також представлення та оновлення такої інформаційної бази у відкритому доступі. 

У частині визначення бази оподаткування нерухомого майна відмінного від земельної ділянки, пропонуємо застосовувати різні підходи для юридичних і фізичних осіб. Для юридичних осіб пропонуємо залишити чинний підхід, відповідно до якого окремо оподатковується вартість землі і вартість нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки. Вартість об’єкта оподаткування, відмінного від земельної ділянки, пропонуємо визначати як справедливу вартість об’єкта оподаткування на 01 січня кожного року. Це дасть можливість врахувати зміну споживчих характеристик об’єкта нерухомого майна (його знос або модернізацію). Справедлива вартість є максимально наближеною до ринкової, реальної вартості, тому враховує всі системні ризики від володіння об’єктом нерухомого майна. У якості альтернативної бази оподаткування можна розглянути залишкову вартість об’єкта нерухомого майна, однак якщо така вартість визначається на основі історичної (первісна вартість за мінусом нарахованої амортизації), то вона не буде повною мірою відображати реальну вартість об’єкта нерухомого майна, оскільки з часом його вартість змінюється і під впливом зовнішніх чинників (наприклад, зміна статусу місця, де розташований такий об’єкт оподаткування).

Для фізичних осіб задоволення від володіння об’єктом нерухомого майна характеризується не тільки через його функціональні характеристики (на відміну від більшості юридичних осіб), а також і споживчі, тому базу оподаткування податком на нерухоме майно слід визначати як вартість єдиного об’єкту – земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, тобто вартість земельної ділянки з усіма поліпшеннями. Слід відмітити, що у світовій практиці до визначення вартості бази оподаткування податком на нерухоме майно застосовують кілька підходів: на основі ринкової вартості; на основі вартості оренди; на основі кадастрової вартості; на основі спеціальної вартості оподаткування.

У найближчому майбутньому, на наш погляд, доцільно застосувати комбінований підхід до визначення бази оподаткування податком на нерухоме майно, а саме – визначення вартості на основі потенційних орендних платежів та спеціальної вартості. Кількість випадків визначення бази оподаткування на основі спеціальної вартості має бути обмеженим, крім того, застосовування такого підходу вимагає перегляду вартості об’єкта оподаткування щороку. Право визначення спеціальної вартості має бути закріплене за сертифікованими спеціалістами-оцінщиками, а методика оцінки має бути чітко визначена на законодавчому рівні з метою попередження випадків маніпулювання вартістю.

Визначення бази оподаткування нерухомого майна на основі його потенційної здатності генерувати грошові потоки ґрунтується на базових принципах фінансів оцінки вартості активу. Чим вищою є здатність активу генерувати грошові потоки та чим нижчий є ризик втрати таких грошових потоків, тим вищою буде вартість такого активу. На відміну від решти активів, нерухоме майно має обмежений термін використання, ця його характеристика має обов’язково враховуватися при визначенні вартості бази оподаткування. Це спрощує визначення вартості майна, оскільки немає необхідності у визначенні вартості постійного грошового потоку.




Література:

1. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 – 480 с.



Creative Commons Attribution Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
допомога Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Інші наукові праці даної секції

Конференції

Конференції 2024

Конференції 2023

Конференції 2022

Конференції 2021

Конференції 2020

Конференції 2019

Конференції 2018

Конференції 2017

Конференції 2016

Конференції 2015

Конференції 2014

:: LEX-LINE :: Юридична лінія

Міжнародна інтернет-конференція з економіки, інформаційних систем і технологій, психології та педагогіки

Наукові конференції

Економіко-правові дискусії. Спільнота